この記事では、2階建て住宅の2階部分を撤去して平屋にする「減築リフォーム」について、工事内容、費用相場、工期、仮住まいの必要性、確認申請や登記、建て替えとの違いを解説します。

＞＞「まず2階建てを平屋にリフォームする費用相場を知りたい方はこちら」（費用相場セクションへジャンプ）

• 「2階をまったく使っていないので、いっそ平屋にしてしまいたい」
• 「2階建てを平屋にリフォームすると、費用はどれくらいかかるのか」
• 「減築と建て替え、どちらを選べばいいのか分からない」

このようなお悩みを持つ方は少なくありません。

この記事で扱うのは、2階部分を解体・撤去して、建物そのものを平屋にする「減築リフォーム」です。

2階を残したまま1階だけを直す方法や、1階だけで生活を完結させる住まい方とは、工事の内容も費用もまったく別のリフォームです。

減築は、2階を壊して終わりではありません。

1階の上に新しい屋根を造る大規模な工事であり、構造や建物の状態によって向き・不向きがあるため、すべての家でおすすめできるリフォームではありません。

だからこそ2階建てを平屋にするリフォームでは、工事の中身と費用の内訳、そして減築・1階だけリフォーム・建て替えのどれが合っているかを整理して判断することが大切です。

この記事を参考に、ご自宅で2階を撤去すべきかどうかの判断材料にしてください。

2階建てを平屋にリフォームできる？

2階建ての2階部分を撤去して平屋にすることは可能です。

ただし、鉄骨造やRC造は、構造や解体方法、費用の考え方が異なるため、個別の調査が必要です。

こちらでは、2階建てを平屋にリフォームするために押さえておきたいポイントを解説します。

2階部分を撤去する減築リフォームとは

建物の床面積を減らす工事が「減築」です。

一般的には、リノベーションと呼ばれますが、こちらでは、2階部分を撤去する工事を「減築リフォーム」として解説します。

2階建てを平屋にする場合は、2階の壁・床・柱・梁を解体し、1階の上に新しい小屋組みと屋根を造る工事になります。

見た目には「2階がなくなるだけ」でも、実際には屋根を一から造り直す、構造・屋根・外壁にまで工事が及ぶ大規模なリフォームです。

1階だけをリフォームする方法との違い

「2階を使っていないから平屋にしたい」と考えたとき、選択肢は減築だけではありません。

2階を解体せずに済む方法も2つあります。

• 1階だけリフォーム：2階には手を加えず、1階の内装・水回り・間取りだけを工事する方法
• 1階だけで暮らす住まい方：2階を残したまま、LDK・寝室・水回りを1階に集めて生活を完結させる方法

これらは2階を解体しない分、費用を抑えやすい進め方です。詳しくは以下の記事で解説しています。

＞＞1階だけリフォームの費用相場と工事期間の解説記事

この記事では、2階部分を物理的に撤去する「減築」に絞って解説します。

すべての家が平屋化に向いているわけではない

減築が合理的かどうかは、建物の状態と暮らし方次第です。

• 1階の広さで生活が成り立つか
• 基礎や柱の状態はどうか
• 屋根の形は複雑でないか
• 費用対効果は見合うか

こうした条件によっては、1階だけのリフォームや建て替えの方が合っていることもあります。

向き・不向きの具体的な判断基準は、「平屋化に向いている家・慎重に判断したい家」で整理しています。

2階建てを平屋にする主な工事内容

減築リフォームの中身は、「解体」だけではありません。工程を知ると、費用の内訳も理解しやすくなります。

2階部分の解体・撤去

足場と養生を組み、2階の屋根・外壁・内装・床・柱・梁を撤去していきます。

残す1階を傷めないよう、重機だけに頼らず、人の手で少しずつ解体する「手壊し」を併用する場面も多く、丁寧さが求められる工程です。

新しい小屋組みと屋根の施工

2階を撤去した1階の上に、屋根を支える骨組み（小屋組み）を新しく造り、屋根を葺きます。

減築費用が高くなりやすい大きな理由が、この屋根の新設です。

既存の屋根をそのまま下ろして再利用できるケースは限られ、多くの場合は屋根を一から造ることになります。

外壁・雨樋・防水の処理

2階を切り離した部分の外壁は、補修や張り替えが必要です。

新しい屋根と外壁が接する部分には、雨水が建物内へ入らないようにする「雨仕舞い」と呼ばれる防水処理が必要です。

雨樋の掛け直しも含めて、ここを丁寧に行わないと、後々の雨漏りにつながります。

階段跡の床・天井工事

2階がなくなれば、階段は不要になるため、階段を撤去した跡には床を新設し、吹き抜けや階段まわりの天井もふさいで仕上げます。

この復旧をきっかけに、1階の間取りを整理するご家庭もあります。

耐震補強・断熱・1階の内装工事

2階の撤去で建物の重量は軽くなりますが、それだけで耐震性が十分になるとは限りません。

耐震診断の結果に基づいて壁や接合部を補強し、必要に応じて断熱や1階の内装・設備もあわせて整えます。

どこまで含めるかで、費用は大きく変わる部分です。

2階建てを平屋にリフォームする費用相場

減築リフォームの費用で大切なのは、総額だけでなく内訳を知ることです。何にいくらかかるのかを分解して解説します。

以下は、木造2階建て・延床30坪前後・2階約15坪を想定したモデルケースです。2階部分を全面撤去し、新しい屋根を設ける工事を前提としています。

このモデルケースで、工事全体で1,500万円〜3,000万円程度が目安です。

耐震・断熱・水回りまでどこまで含めるか、建物の状態がどうか、また、建物の状態・工事範囲・立地条件によって大きく変動します。

正確な費用は、現地調査のうえでの見積もりが必要です。

費用項目	費用目安	主な内容
2階部分の解体・廃材処分	160万円〜380万円程度	足場・養生、手壊しを併用した解体、廃材の分別・処分など
小屋組み・屋根の新設	280万円〜600万円程度	新しい小屋組みの施工、屋根材、防水など
外壁・雨樋・防水の補修	160万円〜380万円程度	切り離し部分の外壁補修、雨樋の掛け直し、取り合いの防水処理など
耐震補強・断熱	150万円〜500万円程度	耐震診断に基づく補強、窓・床・壁の断熱改修など
1階の内装・設備	180万円〜600万円程度	階段跡の復旧、内装、必要に応じた水回り・電気設備の更新など
設計・申請・仮住まいなどの諸費用	110万円〜380万円程度	設計費、必要な場合の確認申請費、登記費用、仮住まい・引っ越し費など。 アスベストの分析・除去費や、解体後に判明した補修費は別途かかる場合があります。

解体費は、2階の床面積、構造、重機が使えるかどうかで変わります。

1階を残したまま上だけを壊す工事のため、通常の全解体より手間がかかる作業です。手壊しの割合が多いほど費用は上がり、廃材の分別・処分費もかかります。

費用の中で大きな割合を占めやすいのが、屋根の新設です。小屋組みから造るため、屋根の面積・形状・素材で金額が変わり、切り離した外壁の補修範囲も費用を左右します。

耐震補強の量と費用は、耐震診断の結果によって決まる部分です。

「せっかく屋根と壁に手を入れるなら」と断熱や1階の内装まで整えるケースも多く、どこまで含めるかが総額に大きな差がでます。

また、工事費のほかに、次のような諸費用がかかります。

解体・改修工事では、規模にかかわらず、工事対象部分のアスベスト使用状況の事前調査が必要です。調査の結果、含有建材が見つかった場合は、飛散防止措置や除去・処分費が追加されます。

なお、解体する床面積や工事金額が一定の基準を超える場合は、事前調査の結果を行政へ報告する手続きも必要です。手続きは施工会社と進めることになります。

また、見落とされやすいのが仮住まい関連の費用です。工事期間が数か月に及ぶため、家賃・引っ越し2回分・保管費まで含めた資金計画にしておくと安心です。

予備費は、解体後に劣化や構造上の問題が見つかる可能性があるため、当初見積もりとは別に確保しておくことをおすすめします。

費用が高くなりやすい家の特徴

同じ「2階建てを平屋に」というリフォームでも、建物によって見積もりの差が大きいのが実情です。次の条件に当てはまるほど、費用は上がりやすくなります。

• 2階部分の床面積が広い：解体量と新設する屋根の面積が増える
• 屋根の形状が複雑：小屋組みと防水の手間が増える
• 重機やトラックが入りにくい：手壊し・小運搬の割合が増える
• 隣家との距離が近い：養生や安全対策に手間がかかる
• 1階の柱や基礎に補強が必要：構造補強の費用が加わる
• 外壁の補修範囲が広い：切り離し部分以外の劣化補修も必要になる
• 1階の間取りや水回りも変更する：内装・設備・配管の工事が増える
• アスベストを含む建材がある：調査・除去の費用と工程が加わる
• 雨漏り・腐食・シロアリ被害がある：解体後の補修範囲が広がる
• 配管や電気設備も更新が必要：設備更新の費用が加わる

複数の条件に当てはまる場合は、減築が本当に合理的か、建て替えとの比較まで含めて検討したいところです。

2階建てを平屋にするメリットとデメリット

ここでは、平屋一般の良さではなく、2階を撤去することで生まれるメリットとデメリットを解説します。

デメリットや後悔しやすいポイントを理解せずに進めると、後悔につながりやすいので、以下のメリットとデメリットを押さえておいてください。

屋根の新設を含むため、「壊すだけだから安い」というイメージとは逆に、費用は高額になりやすい工事です。

浸水想定区域にある家では、2階が垂直避難の場所という側面もあります（ハザードマップポータルサイト）。

減築するとこの避難先がなくなるため、お住まいの地域の水害リスクを確認したうえで判断することが大切です。

デメリットを踏まえた、以下の後悔しやすいポイントも押さえておいてください。

平屋化に向いている家・慎重に判断したい家

「できるかどうか」だけでなく、「費用をかけて行う合理性があるか」という視点で整理します。

大切なのは、1階だけで暮らしが成り立つ広さがあることと、残す1階・基礎の状態が良いことです。

当てはまる項目が多い場合も、すぐに結論を出す必要はありません。1階だけのリフォームや建て替えを含めた比較で、最適解を探すのが現実的です。

建築確認申請・登記・固定資産税はどうなる？

減築は、工事だけでなく手続きも関わるリフォームです。ここでは制度面の要点を確認しておきましょう。

建築確認申請が必要になるケース

減築の確認申請は、「必ず必要」でも「必ず不要」でもなく、工事内容によって判断が分かれます。

まず前提として、減築後に平屋かつ延べ面積200㎡以下となり、2階部分の除却（撤去）のみを行う場合は、確認申請が不要となる場合があります。

参考：国土交通省：改正建築基準法等に関する質疑応答集（PDF）

ただし、実際の平屋化では屋根の新設や階段跡の復旧、耐震補強、間取り変更を伴うことが多く、「除却のみ」に該当するとは限りません。

建物表題部変更登記

登記されている建物は、減築によって床面積や構造などが変わった場合、建物表題部変更登記が必要です。

登記は土地家屋調査士に依頼するのが一般的で、原則として変更から1か月以内に申請することとされています。

登記費用も諸費用として見込んでおきましょう。

固定資産税・火災保険の見直し

床面積が減ると、建物の固定資産税評価は見直しの対象です。

ただし、「必ずいくら安くなる」とは言い切れません。評価は建物の状況や自治体の判断によるため、具体的な扱いは自治体の窓口で確認する必要があります。

火災保険も、建物の面積や構造が変わるため、保険会社へ工事内容を連絡し、契約の変更が必要か確認しておきましょう。

補助金は使える？【2026年最新】

減築工事だけを対象にした全国一律の補助制度は限られるのが実情です。一方、同時に行う断熱・窓・給湯・耐震・バリアフリーの工事は、制度の対象になる場合があります。

2026年度は、住宅省エネ2026キャンペーンとしてリフォーム向けの補助事業が実施されています（住宅省エネ2026キャンペーン公式サイト）。

各制度には、住宅の築年数、工事内容、製品性能、最低補助額などの条件がある点にも注意が必要です。

補助金で覚えておきたいのは次の3点です。

• 申請時期や手続きは制度によって異なる
• 対象工事・対象製品・施工事業者の登録状況を工事前に確認する
• 予算上限に達すると受付終了となるため、早めに相談する

確認申請の要否、登記や税金の扱い、補助金が使えるかどうかは、建物と工事内容によって一つひとつ変わります。

ご自宅の場合はどうなるのか、現地調査をもとに手続きまで含めた見通しを一緒に整理しますので、まずはお気軽にご相談ください。

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2階建てを平屋にする工事期間と仮住まい

減築リフォームは、相談から引き渡しまでの期間も長めに見ておきたい工事です。全体の流れは以下の通りです。

工事期間はおおむね3〜6か月程度、計画の開始から引き渡しまでは半年〜1年程度を見込むケースが多い工事です。

そのため、減築では、以下のような理由から、基本的に仮住まいを前提に計画します。

• 屋根を一時的に開放する工程がある
• 解体時の騒音や粉じんが大きい
• 安全な生活動線を確保しにくい
• 水道や電気が使えない期間が生じる場合がある

仮住まいの家賃、引っ越し2回分、荷物の保管費まで含めて、無理のない計画にしておくと安心です。

平屋にするリフォーム・1階だけリフォーム・建て替えの比較

最後の判断材料として、3つの選択肢を並べて比較します。

2階建てを平屋にするリフォームで失敗しない業者選び

減築は、一般的な内装リフォームとは性質の異なる工事です。業者選びでは、減築工事特有の確認項目を押さえておきましょう。

業者選びで確認したいポイント

確認項目	見るべきポイント
工事経験	2階部分の撤去や屋根の新設を伴う減築工事の経験があるか
構造・耐震	耐震診断と補強計画まで対応できるか
屋根・外壁	屋根の新設と外壁補修まで一貫して施工できるか
手続き	建築士や土地家屋調査士と連携し、確認申請や変更登記の段取りを案内できるか
比較提案	建て替えや1階だけリフォームと比較して提案できるか
諸費用の説明	工事費以外の諸費用まで説明できるか
工程の提示	仮住まいを含めた工程を提示できるか
追加費用の説明	解体後に判明しうる追加費用を事前に説明できるか

減築の見積もりは、屋根の仕様・補強の量・諸費用の含め方で大きく変わります。

金額だけを比べるのではなく、何が含まれ、何が別途なのかまで確認したうえで比較することで、後悔しない業者選びをしてください。

枚方市にある弊社、オヒサマノイエは平屋を手がけたこともあります。事例は以下で紹介しておりますので、参考にしてみてください。

＞＞島で暮らす平屋の家＠淡路島

＞＞街中でもひと際目立つかっこいいサーファーズハウス＠交野市

2階建てを平屋にする前に、減築・1階だけリフォーム・建て替えを比較しよう

2階建てを平屋にする減築リフォームは、単に2階を壊す工事ではなく、1階の上に新しい屋根を造り、これからの暮らしに合わせて建物を作り直す工事です。

だからこそ費用も工期も大きく、工事内容によっては建築確認申請が必要です。

また、床面積が変わるため、登記の変更にも対応しなければなりません。一方で、条件が合えば、住み慣れた家と土地を活かしながら、階段のない暮らしを実現できる方法でもあります。

大切なのは、減築ありきで決めないこと。1階だけのリフォームや建て替えまで含めた選択肢を、建物の状態と予算から比較することから始めてみてください。

オヒサマノイエは、ゼロから家を建てる「新築注文住宅」と、リフォームの両方を手掛けている工務店です。

だからこそ、減築・1階だけリフォーム・建て替えを、同じ土俵で比較できます。建物の状態と予算から、ご家族に合った方法を一緒に判断します。

住宅ローンや家計設計に詳しい提携FPと連携し、工事費・仮住まい費・申請費・将来の修繕費まで含めた資金計画を立てられます。

2階を撤去するべきか、1階だけを整えるべきか、建て替えるべきか迷っている方は、結論を決める前にご相談ください。

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2階建てを平屋にするリフォームのよくある質問

こちらでは、2階建てを平屋にするリフォームに関するよくある質問に回答します。

Q1: 2階建てを平屋にする場合、建築確認申請は必要ですか？

A: 工事内容次第です。減築後に平屋かつ延べ面積200㎡以下となり、2階の除却（撤去）のみを行う場合は、不要とされる取り扱いがあります。

一方、屋根や階段まわり、1階部分の工事内容によっては「大規模の修繕・模様替え」に該当する可能性があり、増築や間取り変更を組み合わせる場合も判断が変わります。

2025年4月の建築基準法改正で確認申請が必要になる範囲が広がっているため、設計前に建築士を通じて自治体や確認検査機関に確認しておきましょう。

Q2: 2階を撤去すると、固定資産税は安くなりますか？

A: 床面積が減るため建物の評価は見直しの対象になりますが、「必ずいくら安くなる」とは言い切れません。

評価は建物の状況や自治体の判断によって変わります。

減築後は建物表題部変更登記を行い、税の扱いはお住まいの自治体の窓口で確認しておくと安心です。

Q3: 2階建てを平屋にする費用はいくらかかりますか？

A: 木造2階建て（延床30坪前後）の場合、工事全体で1,100万円〜2,750万円程度が一つの目安です。

2階の解体費だけでなく、屋根の新設、外壁の補修、耐震補強、諸費用まで含めた総額で考えることが大切です（税込の概算）。

建物の状態や工事範囲によって大きく変わるため、現地調査のうえで見積もりを取りましょう。

Q4: 2階建てを平屋にする工事期間はどれくらいですか？

A: 工事期間は3〜6か月程度、計画の開始から引き渡しまでは半年〜1年程度を見込むケースが多い工事です。

期間は建物の状態、工事範囲、確認申請などの手続きの有無、設備の納期によって変わります。

余裕を持ったスケジュールで計画を立てておきましょう。

Q5: 工事中も住み続けられますか？

A: 屋根を撤去・新設する工程があるため、仮住まいを前提にするケースが一般的です。

解体時の騒音や粉じんも大きく、水道や電気が使えない期間が生じる場合もあります。

数か月分の仮住まい費と引っ越し費まで含めて、資金計画を立てておきましょう。

Q6: 2階を撤去すると耐震性は上がりますか？

A: 建物が軽くなることは耐震面でプラスに働きますが、それだけで十分とは限りません。

壁の配置や接合部、基礎の状態によっては補強が必要です。

耐震診断の結果に基づいて、減築とあわせた補強計画を立てることが欠かせません。

Q7: 減築と建て替えは、どちらが安いですか？

A: 一概には言えず、建物の状態と工事範囲次第です。

減築の方が費用を抑えられるケースが多い一方、基礎や1階の劣化が大きく改修範囲が広がると、総額が建て替えに近づくこともあります。

両方の概算を並べて比較するのが確実です。

Q8: 2階の一部だけを撤去することもできますか？

A: 部分的な減築も可能な場合があります。

ただし、残す部分と撤去部分の接合方法や、屋根の形状・防水処理が複雑になるため、全体を撤去するより割高になるケースもあります。

構造の確認をしたうえでの判断が必要です。

Q9: 減築リフォームで補助金は使えますか？

A: 減築だけを対象にした全国一律の補助は限られますが、同時に行う工事が対象になる場合があります。

対象になり得るのは、自治体の耐震改修補助、住宅省エネ2026キャンペーンの断熱改修、介護保険の住宅改修費（バリアフリー化）などです。

申請時期や手続きは制度によって異なり、住宅省エネ2026キャンペーンでは登録された施工事業者が申請を行います。介護保険は要支援・要介護認定と工事前の申請が条件のため、計画段階から確認しておきましょう。

Q10: DIYで2階を撤去できますか？

A: おすすめできません。

2階の解体は建物の構造に直接関わり、判断を誤ると倒壊や雨漏りなど重大な事故・不具合につながります。

解体後には屋根の新設や構造補強も必要になるため、耐震や構造を確認できる専門の業者に依頼してください。