この記事では、土地の探しのコツや失敗しない選び方を解説します。
- 「土地探しを始めたけど、なかなか良い土地が見つからない…」
- 「本当にこの土地でいいのか」
- 「そもそも、どうやって探せば良いのかわからない」
そんな悩みを抱えていませんか？
一生に一度になる方が多い土地選びでは、どうしても最高の土地を探したいと思うのは無理がありません。
しかし、そうしていると土地を決められません。
弊社は地域密着の工務店として、土地探しセミナーも行い、家づくりのお手伝いをしてきましたので、その内容も含めて解説しています。
弊社では、中古物件を購入・解体し、更地にして土地を手にいれる方法をおすすめしていますので、その理由も解説。
納得して土地を選ぶための参考にしてください。
土地探しは工務店へ相談するのがおすすめ
土地探しで最も効率的なのは、地域密着の工務店に相談することです。
工務店なら、その土地に理想の家が建つか」を即判断できますし、土地購入と建築費のバランスを調整してくれます。
その土地に理想の家が建つかを即判断できることで、以下のようなケースを防げます。
- 立地が好条件だが、用途地域の制限により希望の3階建てが建てられないケース
- 購入した土地の地盤が軟弱で地盤改良に120万円かかり、建物のグレードを下げないといけないケース
- 土地購入後に建築会社に相談したら、「この土地では希望の家は建てられません」と言われるケース
こうした失敗を防ぐためにも、土地を買う前に工務店に相談することをおすすめします。
オヒサマノイエは、北摂エリアを中心に注文住宅を建てる地域密着型の工務店です。
土地のチェック、FPによる資金計画サポートまで、土地探しから建築までワンストップでサポートします。
土地探しに困っている方は、以下のLINEやメール、電話からお気軽にご相談ください。
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土地選びでは中古物件＋解体がおすすめ
土地選びの選択肢として、おすすめなのが「中古物件（古家付き土地）を購入して解体する」という方法です。
古家付き土地はさら地に比べて坪単価が低めに設定されているケースが多く、解体費用を差し引いても、相場より安く理想の土地を手に入れられます。
また、上下水道などのインフラが引き込み済みである点も、コストを抑える強みになります。
売土地は以下の順番を追って出現するため、さら地（空き地）の状態に絞って探すと、条件の良い土地はなかなか出てきません。
それだけ売土地は出にくく、出ても誰もが欲しがる土地の可能性は極めて低いのが現状です。
そのため、中古物件まで視野を広げると、好条件な掘り出し物に出会える確率が格段にアップします。
より詳しい解説は、この記事の「土地選びでの立ち回り」の章も参考にしてみてください。
土地探しにおいて理解しておきたい基礎知識
こちらでは、土地探しにおいて理解しておきたい基礎知識を解説します。
用途地域
「用途地域」は、国が「計画的な街づくり」をするために、土地の使い道を13に分類したルールのことです。
住宅系、商業系、工業系の3つに大きく分かれますが、注文住宅で特に重要なのが以下の住宅系地域です。
- 第一種低層住居専用地域： 2階建て程度の戸建てが中心の、最も日当たりや静かさが守られる地域
- 第一種中高層住居専用地域： マンションなども建てられる地域で、利便性と住環境のバランスが良い
用途地域を見れば、ある程度どのような住環境なのかが想像できます。
同じ広さの土地でも、用途地域が違えば「建てられる家の大きさ」が異なるため、理想の間取りが実現できるかどうかを左右する重要なポイントです。
建ぺい率・容積率
「建ぺい率」と「容積率」は、その土地に建てられる建物のサイズを制限する法律上のルールです。
建ぺい率とは、「敷地面積に対して、建物を真上から見たときの面積（建築面積）」の割合です。
一方、容積率とは、「敷地面積に対する延床面積（各階の床面積の合計）」の割合です。
容積率が高いほど、3階建てなど「上に伸びる家」を建てやすくなりますが、道路の混雑防止やインフラ維持のために制限が設けられています。
土地が広くても制限が厳しければ、理想の間取りが収まりきらないこともあるため、工務店に相談しておくことで、理想が叶うかどうかを考慮して判断できます。
建築制限
建築制限とは、周囲の日当たりや風通し、火災時の安全を守るために、建物の形や高さを制限するルールのことです。
代表的なものに以下の3つがあります。
- 斜線制限：道路や隣の家の日照を確保するため、建物を斜めに削り取ったような形状に制限するルール
- 絶対高さ制限： 地域により「10mまたは12mまで」と建物の高さそのものの上限
- 接道義務： 幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接していないと家を建てられない
斜線制限を考慮しないと、「3階建てを想定していたのに、斜線制限のせいで屋根裏のような狭い部屋しか作れなかった」という失敗がよく起こります。
建築制限は「用途地域」ごとに細かく決められており、土地の資料を見ただけでは判別が難しいです。
「角地（かどち）」と「中間画地（ちゅうかんがくち）」
角地とは、2つの道路が交差する角にある土地のことです。玄関や駐車場の位置をどちらの道路側にするか選べるため、間取りの自由度も高まります。
さらに、一定の条件を満たせば「角地緩和」というルールが適用され、建ぺい率が10%上乗せされるため、より広い建物を建てられる可能性があります。
一方、中間画地とは、両隣を他の家に挟まれ、一面だけが道路に接している一般的な土地です。
角地に比べて土地代が安く抑えられるのが大きなメリットで、その分を建物や設備に予算を回せます。
また、道路に面する範囲が狭いため、通行人の視線が気になりにくく、プライバシーを確保しやすいという落ち着いた暮らしを好む方に選ばれています。
土地の出現率
「土地の出現率」は、自分の希望条件に100%合致する土地が市場に現れる確率のことを指します。
希望をすべて満たす「満点の土地」の出現率は2%です。
土地探しが長期化する方の多くは、エリア、広さ、価格、日当たり、駅距離など、すべての条件を譲らずに「いつか出るはず」と待ち続けてしまいます。
しかし、好条件の土地は不動産業者の水面下で取引されたり、出た瞬間に即決されたりするため、出現するまでに数年かかってしまうことも。
土地探しを成功させるためには、希望条件を整理し、納得ができる土地が出現したタイミングで逃さず掴む決断力です。
納得できない点やデメリットは、注文住宅ならではの間取りの工夫や設計力でカバーできます。
土地探しで押さえておきたいポイント！
土地を購入する際、市街地で探しても大きな大差はなく、なかなか納得のいく土地に巡り合いません。
思い切って郊外へ行くか、最低限許せる条件の土地を探すことになります。
こちらでは、そんな土地探しの際に、押さえておきたい以下のポイントを解説します。
これだけの多くのポイントを考えるとなると骨の折れる作業です。
工務店に相談しておけば、判断するポイントがかなり減りますので、この点でも工務店への相談は大きなメリットになります。
北摂エリアの土地探しなら、お気軽にオヒサマノイエへご相談ください。以下のLINEやメール、電話からお問い合わせいただけます。
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土地の面積・形状
面積は、単に「広いから良い」というわけではありません。敷地が広いとその分固定資産税が高くなり、外構費用（庭や塀の工事費）も膨らみます。
一方で、庭や駐車場、勝手口のスペースなど、家本体以外に必要な面積を逆算せずに狭い土地を選ぶと、生活動線に余裕がない窮屈な家になってしまいます。
また、土地の形状も設計の自由度を大きく左右します。
長方形や正方形の土地は無駄なスペースが出にくく、間取りの自由度が非常に高いため、建築コストも抑えやすい傾向があります。
一方で、旗竿地、三角形、傾斜地といった土地は、土地代を安く抑えられますが、土地を有効活用するための建築会社の腕が求められます。
「高低差」と「擁壁（ようへき）」の状態
高低差がある土地には、擁壁（ようへき）という崖や盛土が崩れ落ちることを防ぐ壁が設けられていることがあります。
擁壁は、コンクリートや石材を使って作られることが多く、高い場所に建てられた住宅の下などでよく見られます。
擁壁が古くなっている場合は危険です。コンクリート擁壁にやり替える必要がある場合、200万円〜500万円かかることも。
また、道路より高い土地は残土処分費、道路より低い土地は盛土費用がかかることもあります。
もし、擁壁があるような土地でも、工務店に相談していれば、工務店がチェックし、擁壁の状態と補修費用の見積もりを出してもらうことも可能です。
「境界杭」の有無（境界線）
土地等の不動産を取得する際、隣接地との境目が不明瞭な物件は、将来的な近隣トラブルになりかねないため注意が必要です。
土地の境界線は、登記情報の照合に加え、現地に永続性のある境界杭が存在するか、実測図と現況が一致しているかを確認します。
もし境界が未確定であれば、売主の責任において引渡しまでに確定測量を行うよう交渉する必要があります。
また、境界線だけでなく、樹木や塀などが境界を越えて侵入している「越境」の事実がないかも、現地でチェックしておくことが重要です。
道路と地盤
注文住宅を建てる際、土地の「表面」だけでなく「接している道路」と「地盤」を確認することは、予算オーバーを防ぐための絶対条件です。
道路は、建築基準法で「幅4m以上の道路に2m以上接していること」が義務付けられています。
道路が4m未満の場合、自分の土地を道路として提供する「セットバック」が必要になり、実際に使える敷地が削られてしまいます。
また、前面道路が狭すぎると、工事車両が入れず「小運搬費」という追加コストが発生することもあるため注意が必要です。
地盤が弱い土地では、杭を打つなどの「地盤改良工事」が必須となり、想定外に100万円単位の費用がかかることもあります。
土地購入前に、そのエリアの過去の地歴（元が池や田んぼでなかったか等）や、近隣の地盤調査データを確認しておくこともチェックポイントです。
生活インフラ
生活インフラとは、電気・ガス・上下水道といった生活に欠かせないライフラインのこと。
一見きれいに整地されている土地でも、インフラが敷地内に引き込まれていない場合、家を建てる際にインフラの整備費用が発生します。
特に注意したいのが「上下水道」です。
引き込みがない場合、敷地内へ管を引き込む工事が必要で、50万円〜100万円単位のコストがかかります。
管が細すぎる場合、現代の住宅設備に必要な水圧が確保できず、太い管にやり替える費用が発生します。
もし、下水道が未整備の場合、「浄化槽」の設置が必要になり、設置費だけでなく毎月の維持管理費も考慮しなければなりません。
また、ガスについても「都市ガス」か「プロパンガス」かで月々のランニングコストが変わります。
土地の購入前に、インフラの引き込み状況と、家を建てるために必要な追加コストを算出し、トータル予算を計算する必要があります。
防火地域・非防火地域・準防火地域
駅周辺や幹線道路沿いは「防火地域」、その周囲の住宅地は「準防火地域」に指定されることが一般的です。
延焼を防ぐために、窓や外壁に防火設備の設置が義務付けられます。
特に防火地域は近隣との距離が近いため、制限をクリアするために100万円程度対策費用がかかります。
対して、郊外に多い「指定なし（非防火地域）」や「法22条区域」は規制が緩やかです。
法22条区域（建築基準法第22条区域）とは、「屋根を燃えにくい素材にすること」が義務付けられたエリアです。
一般的な木造住宅が建てやすく、コストや設計の自由度で有利になります。予算と建てたい家のイメージに合わせてエリアを判断することが重要です。
災害リスク
必ずチェックすべきなのが、各自治体の窓口やホームページで公開している「ハザードマップ」です。
ハザードマップでは、洪水・津波での浸水リスクや土砂災害リスクを確認できます。
浸水リスクを見る際には、河川の氾濫時にどれくらいの深さまで浸水する可能性があるかを確認します。
たとえ晴天時には穏やかな場所でも、低地やかつて水田だった場所は注意が必要です。
土砂災害リスクでは、山際や傾斜地の場合、土砂災害警戒区域に指定されていないかを確認。土砂災害警戒区域で建築する場合、防護壁の設置が義務付けられ、コストが上がるケースもあります。
周辺環境（騒音と交通量）
昼間に見学して「静かで良い土地だ」と思っても、朝夕は抜け道になって交通量が多い場合があります。
- 平日の朝（7時〜9時）：通勤時間帯の交通量、学校への通学路かどうか
- 平日の夕方（17時〜19時）：帰宅時間帯の交通量、抜け道になっていないか
- 夜（20時以降）：街灯の明るさ、近隣からの音漏れ（テレビ、話し声、ペットの鳴き声など）
- 休日：平日とは違う騒音（近隣の子どもの遊び声、DIYの音など）
できれば、平日と休日、昼と夜の計4回は現地を訪れるのが理想です。
ライフステージを考慮した立地選び
注文住宅を建てるための土地探しでは、「今の家族」だけでなく、将来の「家族のライフステージ」の変化を予測して選ぶことが重要です。
家は数十年住み続けるものですが、家族の構成やライフスタイルは5年、10年単位で変わります。土地選びの際は、以下の3つの時期をイメージしてみましょう。
| ライフステージ | チェックポイント |
|---|---|
| 子育て期 | ・小中学校までの距離や通学路の安全性 ・近隣の公園の充実度など |
| 子どもの自立期 | ・高校・大学への通学や塾への通いやすさ ・駅までの公共交通機関の利便性 ・自転車での移動範囲や夜道の明るさなど |
| 老後（シニア期） | ・徒歩圏内にスーパーや病院があるか ・車がなくても暮らせるかなど |
よくあるのは、保育園・幼稚園の近くがいいという声です。保育園・幼稚園期間は思ったよりすぐに終わりますし、希望の園に入れる保証もありません。
そう考えると、小学校・中学校・高校を考慮することをおすすめします。
家族がどのように成長し、その時にどんな環境を求めるかをシミュレーションすることが、後悔しない土地選びのポイントです。
土地選びでの立ち回り
こちらでは、土地選びでの立ち回りを解説します。
「建築条件付き土地」の条件を外してもらう交渉
建築条件付き土地とは、「この土地を買うなら、指定された建築会社で建てること」という条件が付いた土地です。一般的には敬遠されがちですが、交渉次第で条件を外せる場合があります。
- 売主の事情を理解する
- 上乗せ費用を払う
- 工務店を通じて交渉する
例えば、2,000万円の建築条件付き土地があり、建築条件を外すために200万円〜500万円の上乗せを払ったとしても、総額2,200万円。
その土地が本当に気に入っているなら、十分に検討する価値があります。
ただし、すべての建築条件付き土地で条件を外せるわけではありません。
売主の事情や土地の人気度によります。ダメ元で交渉してみる価値はありますが、期待しすぎないことも大切です。
古家付き土地を「解体更地渡し」で狙う
土地探しの盲点が、「売り土地」ではなく「中古戸建」として掲載されている古家付き土地です。
- 競争率が低い：多くの人は「中古戸建」を探していないため、見落とされがち
- 価格が安い：古家の解体費用がかかるため、相場より安く設定されている
- 解体費用を交渉できる：「解体更地渡し」で売主に解体してもらうか、解体費用分を値引きしてもらう交渉が可能
- ネットで「中古戸建」を検索する
- 「建物価格ゼロ」または「土地価格のみ」の表示を探す
- 解体費用を確認する
- 解体更地渡しで交渉する
【リスクあり】長屋は切り離し同意をとっておく
長屋といった隣家と壁がつながった中古物件付きの土地を検討する際、どうしても理想の土地である場合には、切り離し同意は重要です。
隣の家にも補強工事が必要になることから、弊社では、この土地取得の方法はあまりおすすめしていません。
隣家とつながった物件は、複数の建物が構造を共有しているため、自分の持ち分だけを解体して新しい家を建てる必要があります。
その際には、隣接する所有者全員から「建物を切り離して壊すこと」への承諾を得なければなりません。
もし、この同意が得られないまま土地を購入してしまうと、建物を解体できず、注文住宅を建てる計画が完全にストップしてしまいます。
土地の売買契約を結ぶ前、あるいは「切り離し同意が得られること」を条件に契約を進めるのが鉄則です。
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土地探しで失敗しないための「事前準備」と「資金計画」
住宅ローンは、建物が完成して引き渡しを受けるまで実行されません。そのため、土地を先に購入する場合、土地購入代金を一時的に借りる「つなぎ融資」が必要になります。
- つなぎ融資の金利：年2%〜4%程度（住宅ローンより高い）
- つなぎ融資の期間：土地購入から建物完成まで（通常6ヶ月〜12ヶ月）
- つなぎ融資の費用例：土地2,000万円を年3%のつなぎ融資で10ヶ月借りた場合、利息は約50万円
この50万円は、本来払わなくても良かった費用です。つなぎ融資を避けるためには、土地と建物を同時に契約し、住宅ローンを一括で実行するのが理想です。
土地購入時には、土地代以外にも以下のような諸費用がかかります。土地価格の10%〜15%は諸費用として見ておきましょう。
| 項目 | 費用目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 土地価格の3%+6万円+消費税 |
| 登記費用 | 10万円〜20万円 |
| 測量費用 | 30万円〜50万円 |
| 地盤調査費用 | 5万円〜10万円 |
| 地盤改良費用 | 50万円〜150万円 |
| 固定資産税等精算金 | 数万円 |
| 印紙代 | 1万円〜2万円 |
2,000万円の土地を購入する場合、諸費用だけで200万円〜300万円程度かかることがあります。
この金額を見落として予算オーバーになるケースが非常に多いため、注意が必要です。
北摂エリアといっても、市によって地価相場が大きく異なります。枚方市周辺の北摂地域の坪単価を以下の表にまとめましたので、参考にしてみてください。
| エリア | 坪単価 |
|---|---|
| 四條畷市 | 49.1 万円/坪 |
| 交野市 | 49.7 万円/坪 |
| 枚方市 | 51.9万円/坪 |
| 寝屋川市 | 54.2 万円/坪 |
| 摂津市 | 68.4 万円/坪 |
| 門真市 | 68.5 万円/坪 |
| 高槻市 | 76.9 万円/坪 |
| 池田市 | 80.8 万円/坪 |
| 守口市 | 87.4 万円/坪 |
| 吹田市 | 102.7 万円/坪 |
参照：SUUMO「大阪府の土地価格相場情報」
オヒサマノイエがある枚方市やその周辺は地価が比較的安いエリアです。
土地探しをする上でなるべく費用を押さえて建物に予算を使いたいという方はおすすめのエリアです。
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土地探しで迷ったらオヒサマノイエの土地探しセミナーで相談ください！
土地探しは、注文住宅の成功を左右する最初にして最大の工程です。
用途地域や建築制限、地盤のリスクなど、専門的な知識が必要な場面が多く、なかなか理想の土地を見つけるのは簡単ではありません。
そもそも、土地探しをする際には、皆さん無理がある理想を持っており、誤解していることが多いです。
そんな誤解を解くためにも、オヒサマノイエの「土地探しセミナー」へお越しください。
北摂の土地をよく知るプロが、「土地の価値の考え方」「物件の見極め方」や「予算オーバーを防ぐトータルコストの考え方」などを分かりやすく解説します。
また、デメリットのある土地だったとしても、そのデメリットは建物でカバーできますので、その理由も詳しく解説します。
失敗しない納得した土地選びのためにも、まずは、お気軽にセミナー予約・個別相談をご活用ください。以下のLINEやメール、電話からお問い合わせいただけます。
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土地探しでよくある質問（Q&A）
こちらでは、土地探しでよくある質問に対する回答を紹介します。
Q. 土地探しはいつから始めればいいですか？
A. 家づくりの検討開始と同時、あるいは工務店への相談と同時がベスト
先に土地だけ買うのはNGです。工務店と並行して土地を探し、「この土地にどんな家が建つか」を確認しながら進めることが重要です。
土地探しの期間は、3ヶ月〜6ヶ月が目安です。
1年以上探している場合は、条件を見直すか、プロに相談することをおすすめします。
Q. 良い土地が見つからない時はどうすれば？
A. 条件（エリア、広さ、駅距離）を一つ緩めてみてください
完璧な土地（100点の土地）を求めると、いつまでも見つかりません。
60点〜70点の土地でも、建築の工夫で100点の暮らしは作れます。
- 駅から遠い土地：2階リビングで日当たりを確保、広いガレージで快適な車移動
- 北向きの土地：吹き抜けで明るさを確保、南側の窓を大きく取る設計
- 旗竿地：プライバシーが高い、静か、中庭を作って開放感
工務店に相談して、その土地に合った建築プランを入れてもらいましょう。オヒサマノイエなら、「この土地ならこんな家が建ちます」という具体的な提案をさせていただきます。
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