「築40年の我が家、500万円かけてリフォームするか、2,500万円で建て替えるか…」この選択を間違えると、将来的に1,000万円以上の損をする可能性があります。
多くの人が「安さならリフォーム」と考えがちですが、建物の劣化状況や補助金の活用次第では、建て替えの方がトータルコストが安くなるケースも珍しくありません。
この記事では、建築のプロが「リフォームか建て替えかを決める5つの分岐点」を解説。費用相場、税金、そして見落としがちな「法的リスク」まで網羅して解説します。
リフォームと建て替えの違い一覧表【費用・工期・寿命】
こちらでは、リフォームと建て替えの違いを費用・工期・寿命などの観点から比較できるように解説します。
【比較表】7つの項目で見るリフォームと建て替えの違い
リフォームと建て替えの違いを「比較表」にまとめました。費用、工期、そして「工事後の寿命」を確認してみてください。
| 項目 | リフォーム | 建て替え |
|---|---|---|
| 費用 | 300万円〜2,000万円 （部分〜フル改修） |
1,500万円〜4,500万円 （解体費・諸費用込み） |
| 工期 | 1〜6カ月 | 6〜10カ月 |
| 仮住まい | 部分改修なら不要 フル改修は必要 |
必須 （5〜8カ月分） |
| 間取り自由度 | 制限あり （柱・梁は残す） |
完全自由 （新築同様） |
| 建物の寿命 | +20年程度 | +30年以上 |
| 固定資産税 | 基本的に変わらない （減税措置あり） |
上がる （新築評価） |
| 耐震・断熱性能 | 既存構造に依存 限界がある |
最高等級を実現可能 （耐震等級3、断熱等級7） |
上記の表からわかるように、「今の家を活かして費用を抑える」か「住環境を根本から変えて資産価値を残す」かが大きな違いです。
リフォームは初期費用を抑えられる一方、間取り変更や性能向上には限界があります。
建て替えは費用がかかりますが、最新の耐震・断熱性能を実現でき、あと30年以上は安心して住める家になります。
「リフォーム」「建て替え」の定義
リフォームとは、基礎や柱などの主要構造部を残したまま、内装や設備を改修する工事です。
フルリフォームやスケルトンリフォームでも、基礎と柱は残します。いわば「マイナスをゼロに戻す」工事です。
建て替えとは、既存の建物を基礎から完全に解体し、まっさらな状態から新しい家を建築する工事です。
新築と同じ扱いで、間取りや性能を自由に設計できます。いわば「ゼロからプラスを作る」工事です。
この違いを理解したうえで、次に解説する「費用相場」を確認してください。
リフォームと建て替えの「費用相場」を徹底比較
「実際いくらかかるのか？」という気になる方が多い費用相場を、坪数別・築年数別に算出しました。こちらで紹介する費用相場は、解体費や諸費用を含めた相場です。
【坪数別】建て替えの総費用（解体費・諸費用込み）
| 坪数 | 総費用（目安） | 内訳 |
|---|---|---|
| 30坪 | 2,400万〜3,300万円 | 本体工事1,800万円+解体・付帯600万円 |
| 40坪 | 3,200万〜4,400万円 | 本体工事2,400万円+解体・付帯800万円 |
| 50坪 | 4,000万〜5,500万円 | 本体工事3,000万円+解体・付帯1,000万円 |
建て替えで見落としがちなのが、「本体価格以外」にかかる費用です。具体的には以下の項目が必要になります。
- 解体費用：150万円〜250万円（木造30坪の場合）
- 地盤改良費：0円〜150万円（地盤の状態による）
- 外構工事：100万円〜300万円（駐車場、門扉、フェンス）
- 諸費用：200万円〜400万円（登記費用、住宅ローン手数料、火災保険など）
ハウスメーカーが提示する「坪単価60万円」という数字は、あくまで建物本体のみの価格です。実際には、総額で坪単価80万円〜110万円程度を見込んでおくと安心です。
【坪数別】フルリフォームの総費用
| 坪数 | 総費用（目安） |
|---|---|
| 20坪 | 600万〜1,000万円 |
| 30坪 | 900万〜1,800万円 |
| 40坪 | 1,200万〜2,400万円 |
| 50坪 | 1,500万〜3,000万円 |
フルリフォームは、建て替えの約50〜70%の費用で収まるのが一般的です。
ただし、スケルトンリフォーム（骨組みだけ残して全面改修）の場合は、新築の7〜8割まで費用が膨らむ点は押さえておいてください。
また、水回りの配管を全面的に更新したり、耐震補強を追加したりすると、当初の見積もりから200万円〜500万円の追加費用が発生することもあります。
【築年数別】リフォーム費用の目安と工事内容
リフォーム費用は、築年数によって大きく変動します。築年数が古いほど「見えない部分」にお金がかかるのが特徴です。
| 築年数 | 費用目安 | 主な工事内容 |
|---|---|---|
| 築20〜30年 | 500万〜1,000万円 | 水回り4点セット、外壁・屋根塗装、内装張替え |
| 築30〜40年 | 1,000万〜1,500万円 | 上記+断熱改修、耐震補強、給排水管更新 |
| 築40年以上 | 1,500万円〜 | 上記+構造補強、配管・電気の全面更新、床下防腐処理 |
築20〜30年の家なら、水回りと外装の改修が中心で、比較的費用を抑えられます。
築30〜40年になると、断熱性能の向上や耐震補強が必要になり、費用が1,000万円を超えるケースが増えます。
築40年以上、特に旧耐震基準（1981年以前）の家では、配管や電気の全面更新、構造補強が必要になるため、リフォーム費用が2,000万円を超えることも珍しくありません。
この場合、建て替えた方がコスパがいいこともあるため、住宅診断を受け、工務店やハウスメーカーと相談しつつ判断することをおすすめします。
弊社はリフォームも建て替えもどちらにも対応できる枚方にある工務店です。北摂エリアにお住まいの方はぜひお気軽に以下からお問い合わせください！
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リフォームか建て替えかを決める5つの判断基準
費用だけで決めると後悔しますので、こちらで解説する5つのポイント（分岐点）を参考にしてみてください。
判断基準1：築年数と耐震基準（1981年の分岐点）
リフォームか建て替えかを判断する最も重要な基準が、「1981年5月以前に建てられたかどうか」です。
1981年6月1日に建築基準法が改正され、新耐震基準が施行されました。
この日を境に、建物に求められる耐震性能が大きく変わっています。
- 旧耐震基準の家（1981年5月以前）は「建て替え」がおすすめ
- 現行の耐震基準に適合させるには、耐震補強に200万円〜400万円以上かかる
- 補強しても新築同等の強度にはなりにくい
1981年6月以降（新耐震基準）の家なら、建物診断（インスペクション）の結果次第で「リフォーム」が選択肢になります。
ただし、新耐震基準であっても、2000年の改正でさらに基準が厳格化されているため、築25年以上の家は一度診断を受けることをおすすめします。
判断基準2：建物の「健康状態」とシロアリ被害
築年数だけでなく、建物の現状がどれだけ健全かも重要な判断材料です。
以下のような症状がある場合は、「建て替え」を検討すべきサインです。
- 基礎に大きなひび割れ（幅0.5mm以上）がある
- 床が明らかに傾いている（ビー玉が転がる）
- シロアリ被害が広範囲に及んでいる（土台や柱が食われている）
- 雨漏りが複数箇所で発生し、構造材が腐食している
- 壁や柱にカビ・結露の跡が目立つ
これらの症状をリフォームで直そうとすると、基礎補強、土台交換、柱の入れ替えなどで追加費用が300万円〜600万円発生します。
結果的に建て替え費用に近づくため、最初から建て替えた方がコストパフォーマンスが良いケースが多いです。
オヒサマノイエでは、無料で建物診断を実施しています。
シロアリ被害の有無、構造の健全性、配管の劣化状況を徹底的にチェックし、リフォームで対応可能か、建て替えが必要かを客観的に判断しますのでお気軽にご相談ください。
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判断基準3：法的制限（再建築不可・セットバック）
日本には「建て替えたくてもできない土地」が存在します。建て替えを検討する場合には、再建築不可とセットバックを押さえておいてください。
■ 再建築不可物件とは？
建築基準法では、「幅4m以上の道路に2m以上接していない土地」は、原則として建物を建てられません。
幅4m以上の道路に2m以上接していない土地を「再建築不可物件」と呼びます。
再建築不可物件の場合は、リフォーム一択です。
建て替えは法律上不可能なため、どんなに古い家でもリフォームで対応するしかありません。
■ セットバック（道路後退）が必要なケース
前面道路が4m未満の場合、建て替え時に「セットバック」が必要になります。
セットバックとは、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させることを指します。
例えば、前面道路が3mの場合、敷地を50cm後退させなければなりません。結果として、今の家より狭い家になる可能性があります。
セットバックで敷地面積が減る場合、建て替えると居住スペースまたは、庭が狭くなります。今の広さを維持したいなら、リフォームを選ぶのが賢明です。
建て替えを検討する前に、必ず敷地調査を行い、再建築が可能か、セットバックが必要かを確認しましょう。
判断基準4：予算の「7割ルール」とコストパフォーマンス
リフォームか建て替えかを判断する際に押さえておきたい基準が「7割ルール」です。
7割ルールとは、リフォーム見積もりが、建て替え費用の「7割」を超えたら、建て替えを検討するというルールです。
- 建て替え費用：3,500万円
- リフォーム見積もり：2,500万円
この場合、リフォームは建て替えの約71%の費用です。1,000万円の差額で、新品・高性能・保証付きの家が手に入ります。
さらに、リフォームの場合は築年数が経過しているため、10年後、20年後にまたメンテナンス費用が発生します。
一方、建て替えなら30年〜50年は大規模修繕が不要です。
長期的な視点で「維持費」も含めて考えると、建て替えの方がコストパフォーマンスが良いケースが多いです。
そのため、見積もり費用を比較してリフォーム費用が建て替え費用の7割を超えるようなら建て替えも検討してみてください。
判断基準5：ライフプラン（あと何年住むか）
最終的な判断基準は、「誰がいつまで住むか」です。これが最大の決定要因になりやすいです。
| 居住予定期間 | おすすめの選択 | 理由 |
|---|---|---|
| あと30年以上 （子供へ継ぐ） |
建て替え | ・資産価値・性能を重視。 ・子や孫の世代まで安心して住める家に。 |
| あと10〜20年 （自分たちだけ） |
高性能リフォーム | ・快適性を重視。 ・断熱・バリアフリー化で老後を快適に。 |
| あと数年〜10年未満 | 部分リフォーム | ・コストを重視。 ・水回りなど必要最低限の改修で済ませる。 |
子どもが独立後に売却を考えている場合は、建て替えで資産価値を高めるのが得策です。
築浅の高性能住宅は、中古市場でも高値で取引されます。
自分たちだけが住み続ける場合は、ある程度費用をかけてリフォームするのがおすすめです。耐震性と断熱性をできるだけ高め、バリアフリーもしておけば、老後も安心して暮らせます。
一方、あと10年程度しか住まない予定なら、高額な建て替えよりも、お風呂やトイレなど、部分的なリフォームとバリアフリー化で、必要な部分だけをリフォームする方が合理的です。
あとはこだわり次第になってきます。
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【築年数別】「リフォームか建て替えか」の一般的な最適解
ここまでの基準をもとに、こちらでは、築年数別の判断基準を解説します。
「築30年」の家の場合：基本的にリフォーム
築30年の家は、基本的に「リフォーム」でOKです。費用は500万円〜1,000万円が目安。
水回り4点セット（キッチン、お風呂、トイレ、洗面台）と内装の一新で、住まいが快適になります。
ただし、長く住む予定（あと20年以上）なら、「窓の断熱改修」をプラスするのがコストパフォーマンス最強です。
窓を樹脂サッシ+トリプルガラスに交換し、壁・天井・床に高性能断熱材を充填すれば、窓のリノベーションの補助金が受けられるケースもあります。
詳しくは、以下の記事で解説していますので、こちらも参考にしてみてください。
＞＞【2026年最新】リフォームに使える補助金を紹介！補助金逆引きリストや利用時のポイントも解説！
「築40年」の家の場合：建物診断と予算次第
築40年は判断が分かれる難しい時期ですので、まず「建物診断（インスペクション）」を実施してみてください。
近くの工務店に依頼すれば対応してくれます。大阪北摂エリアなら、ぜひオヒサマノイエへご依頼ください。
- 基礎・構造が健全な場合：フルリフォームで対応可能で断熱改修と耐震補強を追加すれば、あと20年〜30年快適に住める
- シロアリ被害・構造劣化がある場合：リフォームで直すと追加費用が膨らむため、建て替えを推奨
- 冬の寒さが辛い、家族に高齢者がいる場合：建て替えで高気密高断熱+バリアフリー化を実現したほうが、長期的な快適性と健康面でメリットが大きい
予算と相談し、「性能向上リフォーム」か「建て替え」かを選択するのが築40年の家の正解です。
「築50年・旧耐震」の家の場合：基本的に建て替え
築50年、特に旧耐震基準（1981年以前）の家は、基本的に「建て替え」をおすすめします。
リフォームで現行の耐震基準・断熱基準に適合させるには、以下の工事が必要です。
- 耐震補強：200万円〜400万円
- 断熱改修：300万円〜500万円
- 配管・電気の全面更新：150万円〜300万円
- 水回り4点セット：200万円〜350万円
- 外壁・屋根：200万円〜400万円
合計すると1,500万円〜2,500万円かかります。これだけの費用をかけても、建物の寿命は+20年程度です。
一方、建て替えなら2,500万円〜3,500万円で、最新の耐震等級3、断熱等級7の高性能住宅になる上に、さらに50年以上安心して住めます。
古民家再生など、建物に愛着がある方は、フルリフォームを選ぶ方もいらっしゃいます。ただし、フルリフォームは費用対効果よりも「思い出を残す」ことを優先する判断です。
築50年超の家は、安全性と快適性を考えると、建て替えが賢明な選択です。
リフォームと建て替えの税金・補助金・仮住まい費用
単純にリフォーム費用と建て替え費用を見ていると高額に思いがちです。しかし、リフォームと建て替え共に国や自治体の補助金などがあります。
こちらでは、リフォームと建て替えを支援するお金の話を解説します。
固定資産税は「建て替え」で上がる点に注意
リフォームと建て替えで大きく異なるのが、「固定資産税」です。
リフォームの場合
リフォームでは、固定資産税は基本的に据え置きです（大規模な増築を除く）。
さらに、耐震リフォームや省エネリフォームを行うと、翌年度の固定資産税が1年間1/2に減額される制度もあります。
建て替えの場合
建て替えは新築扱いになり、建物の評価額が新しくなるため、固定資産税が上がります。
ただし、新築住宅には「新築特例」があり、最初の3年間（長期優良住宅なら5年間）は固定資産税が1/2に減額されます。
建て替え後の固定資産税は、30年間で約300万円〜450万円の負担増になりますので、この金額を総コストに含めて判断しましょう。
補助金と減税は「建て替え」の方が手厚い
固定資産税の観点では、建て替えが不利である一方で、補助金や税制優遇は建て替えの方が圧倒的に手厚いです。
| 制度 | リフォーム | 建て替え |
|---|---|---|
| 住宅ローン減税 | 最大140万円 （10年間） |
最大455万円 （13年間） |
| 子育てエコホーム支援事業 | 最大60万円 | − |
| 先進的窓リノベ | 最大200万円 | − |
| 長期優良住宅化リフォーム | 最大250万円 | − |
| ZEH補助金 | − | 最大100万円 |
| 地域型住宅グリーン化事業 | − | 最大140万円 |
見積もり時点では建て替えが1,000万円高くても、補助金・減税を考慮すると、実質的な差額は500万円〜700万円程度になるケースも多いです。
補助金の併用ができるかできないかについては、都度具体的にシミュレーションする必要があります。
補助金に対応している工務店に相談するか、ファイナンシャルプランナー（FP）に相談することをおすすめします。
弊社オヒサマノイエは、国の補助金の登録事業者であり、FPと連携している工務店です。料金シミュレーションをしたい方は、ぜひ弊社にご相談ください。
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見落としがちな「仮住まい・引っ越し費用」
建て替えとフルリフォームには、「仮住まい費用」がかかります。これを見積もりに含めていないと、予算オーバーになりかねません。
水回り1〜2箇所の改修、外壁塗装、壁紙張替え程度なら、住みながら工事ができます。
ただし、スケルトンリフォームや断熱改修など全面的な工事の場合は、仮住まいが必要です。
以下に建て替えの場合とリフォームの場合での仮住まい費用をまとめました。
- 仮住まい期間：6〜8カ月
- 家賃：月10万円×7カ月=70万円
- 引っ越し費用：往復で30万円〜50万円
- 合計：100万円〜120万円
- 部分リフォーム：住みながらOK（仮住まい不要）
- フルリフォーム：仮住まい必要（3〜6カ月、50万円〜100万円）
建て替えを検討する際は、本体工事費+解体費+外構費に加えて、仮住まい・引っ越し費用100万円〜150万円を必ず予算に組み込みましょう。
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リフォームか建て替えかを迷ったら、ぜひオヒサマノイエへご相談ください！
最終的にリフォームか建て替えかを決めるのは、家の「現状」とあなたの「資金計画」です。
「リフォームか、建て替えか」を、素人が見積もりだけで行うのは危険ですので、まずはプロに現状を見てもらうことをおすすめします。
オヒサマノイエでは、無料で建物診断（インスペクション）を実施しています。
診断結果と予算状況をもとに、「リフォームで十分」という判断なら、無理に建て替えをすすめることはありません。最適な選択肢を、事実ベースで提案いたします。
また、オヒサマノイエでは、「リフォームか建て替えか迷っている方」向けの無料勉強会を定期的に開催しています。
「リフォームにいくらかかるの？」「建て替えは予算オーバーかも…」と悩んでいる方は、まずは以下のLINEやメール、電話からお気軽にお問い合わせください。
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リフォームと建て替えのQ&A（よくある質問）
Q. 結局、どっちが安いの？
A. 初期費用はリフォームが圧倒的に安いです。建て替えの50〜70%の費用で済みます。
ただし、築50年近い場合や大規模改修が必要な場合は、30年トータルで見ると建て替えの方がお得な場合もあります。
理由は以下の通りです。
- リフォームは10年後、20年後に再度メンテナンス費用が発生する
- 建て替えなら高断熱化で光熱費が年間10万円〜15万円削減できる
- 建て替えの方が補助金・減税が手厚い（最大555万円）
「目先の安さ」だけでなく、「生涯コスト」で比較することが重要です。
Q. 住みながらの工事は可能？
A. 水回りなどの部分リフォームなら可能です。全体的なフルリフォームや建て替えは、仮住まいが必要です。
- 水回り1〜2箇所の改修（キッチンのみ、お風呂のみ）
- 外壁・屋根塗装
- 壁紙張替え（1〜2部屋）
- 部分的な床の張替え
- 水回り4点セット（キッチン、お風呂、トイレ、洗面台）の全面改修
- スケルトンリフォーム（骨組みだけ残す）
- 断熱改修（壁・天井・床を全面的に剥がす）
- 建て替え
仮住まい費用は、3〜8カ月で50万円〜150万円が目安です。予算に必ず組み込んでおきましょう。
Q. 建て替えできない土地ってあるの？
A. 「再建築不可物件」は建て替え不可です。前面道路が狭い場合、セットバックで家が狭くなる可能性もあります。
【再建築不可物件とは】
建築基準法では、「幅4m以上の道路に2m以上接していない土地」は、原則として建物を建てることができません。
旗竿地（はたざおち）や、昔の路地奥にある家などが該当します。再建築不可物件の場合は、リフォーム一択です。
【セットバック（道路後退）が必要なケース】
前面道路が4m未満の場合、建て替え時に道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させる必要があります。
例：前面道路が3mの場合、50cm後退が必要 → 敷地面積が減る → 今より狭い家になる
建て替え前に必ず敷地調査を行い、再建築が可能か、セットバックが必要かを確認しましょう。
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